不動産投資とは？
不動産投資は、長期的な資産形成や収益の確保において魅力的な選択肢です。不動産は一般的に価値が安定し、需要があります。投資による収益は、家賃収入や物件の再評価によるキャピタルゲインとして得られます。また、不動産はインフレに対してもヘッジとなります。
不動産投資の魅力は、融資によるレバレッジ効果を活用できる点にあります。自己資金の一部を投入し、残りの資金を銀行から借り入れることで、より多くの物件を購入できます。これにより、収益の拡大や資産の増加が期待できます。
ただし、不動産投資にはリスクも存在します。市場変動や需要の低下により、物件の価値が下落する可能性もあります。また、入居者のトラブルや管理費用の増加などの問題も生じることがあります。
不動産投資を成功させるためには、市場のトレンドや需要の予測、物件の選定などの情報収集が重要です。また、入念な資金計画や適切なリスク管理も必要です。専門家の助言や相談を受けることもおすすめです。
総じて言えることは、不動産投資は資産運用の一つとして有望な選択肢であるということです。ただし、リスクを理解し、慎重に計画を立てることが重要です。適切な情報とアドバイスに基づいて、自身の目標に合った投資を行うことが求められます。
不動産投資の投資手法として大きく分けて、２つのパターンがあります。「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」です。
インカムゲイン方式は、不動産を購入し、第3者に貸すなどして毎月家賃収入を得ていく方法です。簡単にいえば、「大家になること」です。 インカムゲイン方式 には2種類あり「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」 があります。
キャピタルゲイン方式は、不動産をなるべく安い金額で取得し、資産価値が上昇した際に購入時よりも高い金額で売却し、その差額を利益として得る方法になります。
今の日本の不動産投資はインカムゲインによる投資手法がメインとなっていて、不動産投資の初心者にとっても、手軽に始められるインカムゲイン方式の方がお勧めといえます 。
ワンルーム投資
分譲マンションの1室を購入して、貸し出します。
1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などが少なくて済みます。
しかしながら、1室分の収益しか得られないので、大きなもうけを得ることは難しいでしょう。
一棟買い投資
集合住宅や戸建て住宅を丸ごと一棟購入して、貸し出します。
初期費用はかなり高くなりますが、その分多くの家賃を得ることができます。
このように、ワンルーム投資と一棟買い投資はそれぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、どちらを選ぶかは慎重に考えて決める必要があります。
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資メリット
- 生命保険の代わりになる：ローンの支払い途中でも契約者がなくなったり、高度障害状態の際には団体信用生命保険というものが下りる為、ローンが残っていたとしてもそれは全額清算されてローンの支払いが無くなります。尚、投資物件が空室状態では限り、家賃収入を得ることが出来ます。
- 年金対策：年金の原資の不足となった場合でも不動産投資をしてる方は家賃収入が入る為、困ることはありません。
- 税制優遇効果：減価償却は、確定申告の際に実際に出費が無いのに費用計上出来る為、課税所得を短縮出来ます。(原価償却とは、不動産・自動車などの資産価値が大きく何年も使える物の購入費を何年間に分けて費用計上していく考え方のこと)
- 相続税対策：不動産の固定資産評価額を基に相続税が計算される為、現金よりも税額が低くなるか可能性が高いです。
- レバレッジが高い：小さな資金で高額な投資用不動産を取得することが出来る。
不動産投資のデメリット
- 空室リスク：空室になってしまうと家賃収入が入ってこない為、ローンは契約者ご自身で負担しなけれいけません。
- 金利変動リスク：返済中に金利が上がるケースもあります。なので資金計画は欠かせません。
- 価格変動リスク：物件価格が購入時より大幅に下がってしまいますと収益があまり得られない場合あります。
- 固定費・運用費(ランニングコスト)：不動産は管理費がかかります。例を出すならマンションの場合だと管理費や修繕積立金などの費用がかかります。
管理費・・・・・共用部分の照明の交換、掃除、エレベーターの定期点検など、入居者の快適な暮らしを維持する費用
修繕積立婚・・・15年に1度の建物の大規模な工事のほか、給水ポンプの交換費などが含まれます。
不動産投資の利回りってどのくらい？
不動産利回りの計算方法
不動産投資の利回り・・・収益÷投資額＝利回り
不動産投資の利回り(参考)
一般財団法人 日本不動産研究所の第44回「不動産投資家調査」（2021年4月現在）の
調査によると、東京および政令指定都市において、
- ワンルームタイプ：4.2〜5.7%前後
- オフィスビル：3.5〜5.7%前後
- 商業店舗：3.5〜6.5%前後
- 物流施設・倉庫：4.2〜5.0%前後
- 宿泊特化型ホテル：4.6〜5.7%前後
不動産投資を始める際の初期費用の目安
不動産投資は、始める際に費用がかかり、長年運用を続けるうえでも設備が故障したら
費用は発生します。
投資の種類によって大きく変わってきますが、必要な初期費用は、仲介手数料を含めて
物件価格の8%〜10%あればよいとされています。
仲介業者を通さず直接売主から買う場合は仲介手数料が発生しないので、取引の仕方に
よって初期費用は上下します。
RENOSYを運営しているGA technologiesは不動産投資物件に関しては売主となり、仲介業者でないのは発生しません。中古区分マンションの販売を主にしているRENOSYの場合は、初期費用はおおよそ50万円から60万円です
資金がなくても始められる？
不動産投資にはお金がかかるため、資金に余裕がないと出来ないというイメージがありますがそんなことはありません。
物件の購入にローンを利用することができ、毎月決められた額を返済していけばよい為、物件を現金で一括購入するだけの資金を持っていない人でも不動産投資を始めることができます。
実際にローンを利用して不動産投資をしている人は多く、例えば、「将来の年金に不安を感じた人」や「副収入を得たいサラリーマン」などがローンを活用して不動産投資を行っています。
もちろん、審査に通らなければローンを組むことはできませんが、このように金融機関が購入費用を融資してくれるのは、不動産投資以外ではほとんど見られません。
せっかく挑戦しやすい環境が整っているのですから、資金に余裕がないからといって諦める必要はないのです。
不動産投資始めたい方
興味がある又は少し勉強したから始めたい方
どこに投資すればいいのか迷っている方
GA technologies
イエベスト不動産投資
AZ Creation
